相続税や贈与税を計算する際、不動産がその課税対象となる場合があります。その場合、税額を計算するためには不動産の評価額を計算する必要があります。不動産の評価額はどのように計算されるのでしょうか、本記事では不動産の基本的な評価方法についての概要を説明していきます。

相続税や贈与税を計算する際、不動産がその課税対象となる場合があります。その場合、税額を計算するためには不動産の評価額を計算する必要があります。不動産の評価額はどのように計算されるのでしょうか、本記事では不動産の基本的な評価方法についての概要を説明していきます。

相続が発生した際、被相続人が所有している不動産が相続税の課税対象となります。

単独所有、共有持分、登記済、未登記含めて、所有している土地・家屋全てについて課税対象とされます。不動産所在地の市役所にて“名寄帳（固定資産台帳）”を取得すると、自己の所有している市内の不動産を確認することが出来ます。又、不動産を贈与した際は、その不動産の評価額をもって贈与税を計算します。この課税計算のための価額を“相続税評価額”といい、相続税・贈与税を計算するための共通の評価額となっています。

家屋の評価は固定資産税評価額に1.0を乗じて計算します。

したがって、その相続税評価額は固定資産税評価額と同じです。

固定資産税評価額は、毎年４～５月頃に届く固定資産税納税通知書で確認することができます。

賃貸されている家屋については、権利関係に応じて評価額が調整されることになっています。

土地は原則として、宅地、田、畑、山林、原野等の地目ごとに評価します。登記地目ではなく実際の利用状況に応じた地目に応じて評価します。土地の評価方式には路線価方式と倍率方式があります。

土地についても、賃貸等されている土地については、権利関係に応じて評価額が調整されることになっています。

路線価方式とは、路線価が設定されている地域の評価方法です。路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示されています。

路線価は国税庁により毎年７月に発表されています。路線価の確認は以下のURLです。

https://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価方式における土地の価額は、路線価に土地の形状や権利関係等に応じた各種補正率（画地調整率）を乗じて平米当たりの単価を計算し、その単価に土地の面積を乗じて計算します。補正の種類には二つの路線に接している影響による加算率“側方路線影響加算率・二方路線影響加算率”といったものや、いびつな形状の土地であるための減額補正“不整形地補正率”等があります。

令和４年度の全国１となる最高路線価は東京都中央区銀座５丁目銀座中央通りで4,224万円／㎡となっています。

倍率方式は、路線価の設定されていない地域の評価方法です。倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の評価倍率を乗じて計算します。

評価倍率についても国税庁HP、路線価図・評価倍率表から確認することができます。

〈計算例〉

地目：宅地　　

2,000万円（固定資産税評価額）×　1.1（評価倍率）＝　2,200万円（相続税評価額）

賃貸している不動産については、民法の借地借家法等、一定の範囲で借主の権利が保護され、反対に貸主の権利はその分制限されます。その為、賃貸されている不動産については、自己で使用している不動産に比べて評価額が減額されることがあります。上記で説明した評価額から借家権割合相当額等・借地権割合相当額等を控除した金額が相続税評価額となります。

本記事では、相続税・贈与税における不動産の評価額についてお話してきました。あくまでも一般的な例示であり、税額の計算・申告の際には具体的な評価額の計算が必要であり、補正率や権利関係の調整は複雑でわかりにくい部分があります。相続や贈与等、不動産の評価でなにかお困りごとがございましたら掛川総合会計事務所のスタッフが専門的な立場からアドバイスさせていただきます。ぜひお気軽にご相談ください。