居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

　マイホーム(居住用財産)を売却したときに出た売却益は譲渡所得となります。通常、この譲渡所得には所得税と住民税がかかります。しかし、この譲渡所得に課税してしまうと次に購入するマイホームの購入原資が減ってしまい、住み替えに大きな影響がでてきます。そのため、譲渡所得から所有期間の長短に関係なく最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

　なお、マイホームを売却した場合の譲渡所得は売却価格から取得費(注)を控除した金額から3,000万円を限度として特別控除を控除し、特別控除後の金額がゼロとなれば、譲渡所得に税金はかかりません。

(注)　取得費は建物の減価償却費控除後の金額になります。

　居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を適用するには、次の要件を満たさなくてはなりません。

①　売った資産は、下記のイからハまでのいずれかに該当する資産であること。

 

イ　現に自分が住んでいる家屋、以前に住んでいた家屋（以前住んでいた家屋の場合は住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限ります。なお、その家屋は、住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまいません。）、その家屋とともに売ったその敷地や借地権

 

ロ　上記イの家屋を取り壊した場合のその敷地で、次の２つの要件すべてに当てはまるもの。

（イ） その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

（ロ） 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

 

ハ　家屋が災害により滅失した場合のその敷地で、災害があった日又は住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るもの（これらの土地の場合は、住まなくなった日以後、どのような用途に使用していてもかまいません。）

 

②　一定の年にこの特例(被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算等一定の特例の適用を受けていないこと。

 

③　親子や夫婦など特別の関係がある人(他、生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人など)に対して売ったものでないこと。

　このマイホームを売った場合の特例は、この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋若しくは居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋又は別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋には適用されません。

監修　石川勝也税理士

東海税理士会掛川支部所属／税理士登録2004年(平成16年)／税理士登録番号 99199／大学卒業後、会計事務所に入社し税理士を目指す。／税理士試験合格科目：簿記論、財務諸表論、法人税、消費税、相続税／2005年独立開業／2009年税理士法人掛川総合会計事務所を設立／2023年代表社員に就任。