【令和8年度税制改正】非居住者の国内不動産仲介手数料が課税に！令和8年10月1日からの変更点と経過措置

これまで、海外に住んでいる非居住者が日本国内の不動産を売却する際、不動産会社に支払う仲介手数料は、一定の要件を満たせば「輸出免税」として取り扱うことができました。

しかし、令和8年度税制改正により、この取扱いが見直されます。令和8年10月1日以後は、非居住者から依頼を受けて行う国内不動産の売買・交換・貸借の代理・媒介に係る仲介手数料が、原則として消費税の課税対象となります。

今回は、改正の内容とその背景、経過措置について分かりやすく解説します。

　令和8年10月1日以後、非居住者に対して行う国内不動産の売買・交換・貸借の代理・媒介に係る仲介手数料は、消費税の課税対象となります。

例えば、海外に住んでいるAさんが、日本国内に所有しているマンションを売却することになり、日本の不動産会社に売却の仲介を依頼したとします。

この場合、令和8年10月1日以後は不動産会社がAさんから受け取る仲介手数料について、Aさんが非居住者であることを理由に「輸出免税」とすることはできなくなりました。

では、これまでの取扱いはどうだったのでしょうか。

消費税では、非居住者に対して一定の役務の提供を行った場合、その役務の提供を「輸出免税」として扱う制度があります。

輸出免税とは、物品を国外へ輸出する場合や、非居住者に対して一定の役務の提供を行う場合など、消費税法で定められた輸出取引について、消費税を免除する制度です。

これまで、非居住者から依頼を受け、その非居住者が国内に所有する不動産の売買等について仲介を行った場合、その仲介手数料については輸出免税の対象とされていました。

今回の見直しの背景には、非居住者による国内不動産の取得事例が増加していることと、国内居住者との税負担の公平性があります。

従来の消費税では、非居住者に対する一定の役務の提供について、輸出免税が適用されていました。

しかし、国内不動産の仲介は、サービスの提供先が海外にある場合でも、国内に所在する不動産の売買・交換・貸借を成立させるために行われるものです。

不動産は国外へ持ち出すことができず、その仲介サービスも国内の不動産取引と密接に関係しています。

そのため、依頼者が非居住者であることだけを理由として輸出免税とされていたことについて、見直しが行われました。

令和8年度税制改正では、こうした点を踏まえ、非居住者に対する国内不動産の売買・交換・貸借の代理・媒介を、輸出免税の対象から除外することとされました。

これにより、国内居住者が日本国内の不動産について仲介を依頼した場合と、非居住者が依頼した場合とで、仲介手数料の消費税の取扱いを同じにすることになります。

したがって、今後は「非居住者だから免税」と判断するのではなく、国内不動産の仲介に該当するかどうかを確認することが重要です。

令和8年10月1日以後の取引については、新しい取扱いが適用されます。

ただし、令和8年3月31日までに締結された契約に基づいて、令和8年10月1日以後に行われる取引については、改正前の消費税法が適用されます。

そのため、現在、過去に締結した契約に基づいて仲介業務を行っている場合には注意が必要です。

整理すると以下のようになります。

今回の税制改正により、令和8年10月1日以後、非居住者から依頼を受けて行う国内不動産の売買・交換・貸借の代理・媒介に係る仲介手数料は、原則として消費税の課税対象となります。

これまでは、海外に居住する非居住者が所有する国内不動産の売買等を仲介した場合、一定の要件を満たせば「輸出免税」として取り扱うことができました。しかし、国内不動産の仲介は、日本国内に所在する不動産の取引と密接に関係するサービスであることから、今回、取扱いが見直されることとなりました。

なお、令和8年3月31日までに締結された契約に基づく仲介については、経過措置により、令和8年10月1日以後であっても従来どおり輸出免税となる場合があります。

今後、非居住者に係る国内不動産の仲介を行う場合には、依頼者の居住地だけでなく、契約締結日や仲介業務を行う時期などを確認し、消費税の取扱いを適切に判断することが重要です。

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